El alquiler en España está atravesando momentos muy difíciles. La fiscalidad tampoco ayuda. Según la OCDE, la tributación del alquiler es en nuestro país es 13 puntos superior a la media de la Unión Europea y está 12 puntos por encima de la media de los países de la organización para el desarrollo económico. Si los impuestos suponen de media en la UE el 31% de los rendimientos obtenidos por arrendar y en la OCDE, el 32%, en España llegan al 44% de los mismos.
«En el contexto internacional, el régimen fiscal español sobre viviendas en alquiler es relativamente exigente, lo que podría tener implicaciones en la oferta de vivienda en el mercado de arrendamiento» asegura un informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE) que se hace eco de las estadísticas de la OCDE.
En el mismo informe se explica que la metodología del organismo internacional para hallar los porcentajes descritos es un cálculo realizado a partir del valor actual neto de la corriente de rendimientos y costes (incluyendo impuestos) de una inversión de inmuebles residenciales. Se incluye la tasa efectiva marginal impositiva para un contribuyente de salario medio. La tasa marginal efectiva es el porcentaje de cada peso adicional que un individuo gana y que se pierde debido a impuestos y la reducción de prestaciones sociales o créditos fiscales. Los datos corresponden a la tributación del año 2022, ahora superior por efectos de la inflación ya que en España no se ha deflactado el IRPF.
El impuesto que grava los rendimientos por alquiler es el IRPF. En el rendimiento de capital inmobiliario, el propietario de un inmueble en alquiler debe restar los gastos deducibles a los ingresos. Si el inmueble se alquila como vivienda permanente, puede aplicar una reducción del 60% de los ingresos. Sin embargo, desde 2024, esta reducción varía dependiendo de factores como la zona donde se alquila el inmueble y el tipo de inquilino. En zonas tensionadas, la reducción puede ser del 90% si el contrato es nuevo y la renta ha bajado más de un 5%. Para alquileres vacacionales no se aplica ninguna reducción. Entre los gastos deducibles están los de financiación, reparación y conservación (hasta el límite de los ingresos), tributos como el IBI, seguros, defensa jurídica y amortizaciones.
La propia Agencia Tributaria advierte a los arrendadores que calculen bien los rendimientos y que se informen sobre qué gastos son deducibles y qué reducciones se pueden aplicar.
La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) propone, desde hace tiempo, que se reformulen deducciones para favorecer a colectivos vulnerables y que se tengan en cuenta las particularidades de las áreas metropolitanas.
Si las rentas provienen de un arrendamiento no residencial sino dedicado a actividad económica, el rendimiento tributa en la parte general del IRPF, no del ahorro, y los gastos deducibles incluyen la amortización de los inmuebles, los impagos que tengan más de seis meses de antigüedad y otros gastos necesarios para desarrollar dicha actividad económica.
Inversión
El informe, y siempre ciñéndose a los rendimientos del alquiler, señala que «uno de los principales puntos débiles del sistema español es la falta de flexibilidad en la distribución de beneficios».
En España, las ganancias de capital en este escenario de inversión están sujetas a una tarifa progresiva después de haber hecho una reducción del 60% de la base imponible y con una serie de deducciones. Las Sociedades de Inversión de Capital Inmobiliario (Socimi) están obligadas a distribuir el 80% de sus rentas de alquiler y el 100% de los dividendos recibidos, «lo que reduce significativamente su capacidad de reinversión», concluye el informe del IEE sobre fiscalidad de la vivienda. Añade que «en comparación, países como Luxemburgo o Lituania no imponen ninguna obligación de distribución, y otros como Grecia, solo imponen la distribución del 50% de ingresos operativos, permitiendo una mayor retención de beneficios para el crecimiento de la empresa»
En cuanto al IVA, se expone que el alquiler de inmuebles destinados a vivienda está exento de IVA, por lo que el arrendador no debe repercutir IVA al arrendatario. «Esto también afecta a quienes compran una vivienda nueva para alquilarla, ya que no podrán deducir el IVA soportado en la adquisición, lo que incrementa el coste del inmueble», afirman los autores del informe.
Sobre la fiscalidad del alquiler, se ofrecen dos recomendaciones para hacer la más atractiva y asequible. En primer lugar, introducir incentivos fiscales a la inversión en alquiler, por ejemplo, reduciendo la carga tributaria sobre los arrendadores, «lo que fomentaría un mercado de alquiler más dinámico y competitivo, alineándolo con modelos de éxito en otros países».
En segundo lugar se aconseja para equiparar la tributación del alquiler de la vivienda con otros instrumentos de ahorro, «podría optarse por configurar las rentas generadas como rentas a integrar en la base del ahorro en lugar de en la base imponible general del Impuesto sobre la Renta como ocurre en la actualidad».
Fuente: El Economista