La Dirección General del Catastro (DGC) no tiene en cuenta hasta ocho aspectos de los inmuebles a la hora de calcular su valor de referencia, como la altura, la orientación o la distribución, que son determinantes a la hora de fijar el precio de venta.
El fallo del Tribunal Constitucional del pasado 12 de febrero, que avaló el uso de este valor por parte de Hacienda para hacer tributar a los contribuyentes por la compra, herencia o donación de inmuebles, advirtió que este sistema carece de respaldo normativo. Es decir, el Gobierno no ha aprobado ningún reglamento que fije cómo calcularlo, a pesar de que se está utilizando desde el 1 de enero de 2022.
La Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf) mantiene impugnado en la Audiencia Nacional el valor de referencia por su falta de normativa y, además, denuncia en sus recursos que el Catastro deja fuera de su cálculo elementos interiores del inmueble.
Los fiscalistas señalan que el organismo no tiene en cuenta para fijar este valor la altura del inmueble, no vale igual un bajo que un séptimo. Tampoco la orientación, ya que el precio varía si es sur o norte; ni la distribución, que es clave en cualquier compraventa.
Asimismo, indican que aunque el Catastro sí reduce el valor de un inmueble un 10% cuando el edificio no tiene ascensor, la minoración «es siempre la misma, con independencia de que el inmueble esté en una primera planta o una sexta planta, cuando es obvio que la inexistencia de ascensor tiene una incidencia mucho mayor en el segundo caso que en el primero», señala uno de los recursos de la Aedaf.
La asociación añade que el organismo tampoco tiene en cuenta otros factores como si el bien está declarado de interés cultural o es patrimonio histórico artístico, calificaciones que limitan las posibilidades de reforma de las viviendas.
Del mismo modo, se deja al margen de la valoración si el inmueble tiene un inquilino dentro con un contrato de larga duración, que también puede limitar la posibilidad de uso del mismo.
También hay otros aspectos que se ignoran como la existencia de un vecino molesto que perturbe el uso normal de la vivienda, como una discoteca o un bar nocturno con mucha animación, o un establecimiento que genera malos olores. Finalmente, queda al margen el hecho de que el inmueble haya sido objeto de una reforma integral o esté pendiente de reforma.
«La determinación del valor de referencia no está sujeta a ninguna normativa técnica […], solo pondera elementos externos del edificio en el que se encuentra la vivienda sin tener en consideración ningún factor interno como son la altura, la orientación y la distribución. En esas condiciones, no puede decirse que el valor de referencia así configurado sea apto para medir la capacidad económica del contribuyente», expone la asociación en sus recursos ante la Audiencia Nacional.
Los contribuyentes tienen que pagar el impuesto de Transmisiones cuando compran un inmueble con base en este valor de referencia que calcula el Catastro. Sin embargo, y pese a la legalidad que le da el Constitucional, está siendo muy cuestionado por los ciudadanos que en muchas ocasiones consideran que el precio es más alto que el real o el que han tenido que pagar, ante el estado en el que se encuentra el interior de la vivienda.
Fuente: El Economista